某豪宅新盘摇号名单一半是公司,要出售绕不开高税费


时间:2018-04-20 09:13:20 浏览量:201 来源:www.saapaa.com整理

  梁*伟、钟*良也来摇号抢房啦?

  日前,上海市中心豪宅翠湖天地的摇号名单刷屏了朋友圈,名单中有多名疑似知名港台明星。

  除此之外,最引人注目的是名单中还有大量的公司购房——该项目推出118套预售房源,摇号排序共计385组。其中以公司名义购买的客户214组,占比将近55.6%,超过半数以上。网友震惊之余感叹,摇号摇出了冰山一角。

  而在上周,杭州首个摇号楼盘和家园公布了意向登记材料清单和材料说明,其中关于公住房供给侧改革不断发力司购房的内容也引起了大家的关注。在和家园的登记说明里,明确表示企业购房可以参与摇号,但不优先,限登记一个号。

  购房摇号时代,以公司名义购房,会成为规避限购政策、提高摇号中签率的一种手段吗?

  以公司名义买房,这种情况在杭州较少见

  自从这两年连续出台限购政策后,杭州以公司名义买房的现象多吗?

  钱报记者从杭州房管部门、二手中介以及开发商等多方打听了解到,真正实践操作的极少。

  杭州房管部门的一位相关工作人员表示,据他所知,在杭州,公司购房是非常少见的,绝大多数楼盘都没有碰到过以公司名义购房的情况。因为几乎可以忽略不计,所以房管部门未曾专门统计过这方面的数据。

  几家知名中介公司的资深经纪人也都表示,普通的二手住宅中,公司购房几乎没碰到过。而在二手豪宅领域,公司购房的情况倒是有零星出现。豪宅经纪人吴先生说,从事豪宅交易这些年来,以公司名义买房的客户只能算是“少量的”,近两年来自己只经手过新余商会“映山红杯”一套。

  “一般来说买得起豪宅的客户年纪都相对较大,有成年子女。即使名下有数套房产,也可以通过腾挪名额来腾出房票。”吴先生说,自己经手的那起以公司名义买房的案例,是因为客户年纪不大,“70后和80后客户,子女年纪尚小,没有购房资格,最后才采取了这种方式。”

  一位开发商则明确表示,在杭州,以公司名义买房听闻不多,“这种情况最可能出现在两类楼盘,一类是高端豪宅,另一类是地段较偏、总价较低的楼盘,用来给员工做宿舍。”

  Y女士和丈夫经营着一家颇具规模的私营外贸公司,公司地处临安一带。大概七八年前,那会儿临安还未撤市设区,无论是心理上还是地理上跟杭州市区的距离都相对较远。虽然公司有专门的单身宿舍,但是为了吸引和留住公司的中高层人才,Y女士以公司名义在余杭中泰的新明半岛和新西湖小镇购买了近20套房源,户型面积从90~160多平方米的都有,用来给中高层员工居住。

  以公司名义买卖房产要交大量的税费

  在和家园公布的意向登记材料清单和材料说明中,对于企业购房,特意提醒“三年内不得上市交易”、“保有环节有税费”。此外还列明了企业参加摇号需要提交的资料包括——新版营业执照(或旧版营业执照、组织机构代码证、税务登记证);法人代表证明;公司委托法人办理的委托书;法人委托个人办理的委托书(若法人前来办理则不用提供);公司章程;需要一次性付款。

  可见,企业购房有诸多不知道你注意到没有限制条件。豪宅经纪人陈先生直言,公司购房比较麻烦,“我们一般不建议”。

  首先,公司购置房产需要一次性付款,要到取得产权证后,才能进行抵押贷款;其次,无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是公司购房,均按照房款的3%缴纳契税;第三,公司名下的房产每年都需缴纳房产税,具体税费为:每年房产原值×70%×1.2%。

  而当企业房产出售时,更需要缴纳高额税费,包括:1、增值税及附加,按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收;2、土地增值税,按(转让收入-扣除项目金额)×四级超率累进税率征收;或由税务机关按成交价格的5%核定征收;3、企业所得税,按看了这些汽车零件保养周期转让所得收益×25%征收;4、印花税,按成交价格×0.05%征收。

  以一套当初购买原值为500万元、现售价为1000万元的房产来计算,卖出时需要缴纳的税费约为:增值税及附加28万元+土地增值税50万元+企业所得税105.5万元+印花税0.5万元=184万元。

  此外,如果企业经营不善,对外有债务,此笔房产还有可能被债权人追索。

  不过,对于规模较大的实体公司来说,公司购房或许还有一些财务上的考虑。像Y女士,早年以公司名义购入持有的这批房产,既是手头余钱的一个投资途径,也可以作为公司固定资产安稳军心,并且在财务上也能抵税。

  同样以购入原值500万元的房产为例。公司购房后,每年需要缴纳的房产税为500×0.84%=4.2万元。而按照目前比较通行的房产计提折旧的计算方法,即预留残值5%,折旧年限为20年,每年的折旧额=固定资产原值×(1-残值率)/折旧年限,则每年的折旧额为23.75万元。再按照企业所得税率25%,每年计提折旧这一块,可以节省企业所得税5.9375万元,大于每年所交的房产税。就这一点来说,公司购房,在房屋持有期间,有可能为公司节省税费。

  而且,跟普通固定资产的不同之处在于,实际上房产的价值不仅不会折旧,反而极有可能上升。也因此,之前A股市场上曾传出过有ST公司靠卖出两套房产扭亏为盈避免退市的新闻,令人感喟。

  杭州首个摇号楼盘,无一家公司申请摇号

  很多购房者担心,随着杭州全面进入购房摇号时代,今后杭州也会像上海这样,出现大量公司购房挤压普通家庭购房空间的情况。

  对此,浙江中原地产首席分析师荆海燕认为,杭国足1-0点球获胜州毕竟跟上海情况不同,上海的户口限制政策远比杭州严厉。市中心豪宅的供应稀缺度也远比杭州高,企业注册数和外来人口都比杭州多得多,所以才会出现一个摇号楼盘排序名单中超半数是公司购房者的情况。“在杭州落户难度并不高,积分落户政策、老年落户投靠等等途径较多,通常来说犯不着用公司名义买房。”

  比如杭州首个摇号楼盘和家园,从4月14日开始接受现场登记申请,截至记者发稿前,已经登记申请的400余组客户中,没有一例公司登记申请。

  荆海燕表示,除非摇号楼盘与周边的二手房价严重倒挂,中间存在巨大的价差套利空间,才会有不具备购房资格的人花大力气专门注册公司来参与摇号。但后续即使摇号中签后,如果要出售获利仍然绕不开高额的交易税费。

  另外,杭州规定企业买房后三年内不得交易。三年后,随着住宅房地产税的推进,楼市行情是否还会如此火热,也是颇值得商榷的。

  而上海之前的楼盘摇号名单中,公司购房通常不到10组。翠湖天地之所以会出现214组公司客户,在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,一是因为核心地段的豪宅具备很强的资产抗跌属性,二是该项目本次开盘价格在近3年内没有涨幅,具备较高的价格成长空间。


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